مگاپروژه‌های شهری: برنامه‌ریزی شهر به دست سرمایه

اولدوز نژادی*
مگاپروژه‌های شهری: برنامه‌ریزی شهر به دست سرمایه
طی سال‌های اخیر و همزمان با وضعیت توسعه‌ی بدونِ برنامه‌ی منطقه 22، اَبَرپروژه‌های شهری در جای‌جای این منطقه مجوز ساخت دریافت کرده‌اند ودر نتیجه‌ی آن بیش از نیمی از مساحت زیربنای تجاری-اداری پروژه‌های بزرگ در حال ساخت در کل شهر تهران در منطقه 22 قرار گرفته‌اند.
دوشنبه ۲ مهر ۱۳۹۷
ساعت ۱۶:۵۰
کد مطلب: ۱۴۳۱۸
Share
اسکان نيوز: در روند پرشتاب جهانی‌سازی، پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری به عنوان فرصتی برای خلق فضاهای شهری جدید معرفی می‌شوند. مراکز خرید و تفریح و سرگرمی، شهرک‌های فناوری، مناطق آزاد و ویژه، دهکده‌های گردشگری و بسیاری دیگر از ابرپروژه‌های شهری سرمایه‌گذاران را به بازیگران اصلی شهرها تبدیل کرده‌اند. شهر تهران نیز در سال‌های اخیر به شدت در معرض این گونه سرمایه‌گذاری‌های کلان در پروژه‌های بزرگ‌مقیاس در بخش مستغلات، و به‌ویژه مراکز تجاری- اداری بوده است. بررسی تحولات اخیر ساخت‌وساز در شهر تهران نشان می‌دهد در حدود60 پروژه‌ی بزرگ‌مقیاس در مناطق مختلف شهر ساخته شده و یا در حال ساخت هستند.

این تعداد شامل مجموعه‌های تجاری- اداری و یا تجاری- فراغتی (خدماتی مانند هتل و ورزشی و تفریحی) هستند که با الگوبرداری از مجموعه‌های چندکارکردی مدرن در سایر نقاط دنیا (مال‌ها، کمپلکس‌های گردشگری- تفریحی و مانند آن) در دوره ده‌ساله اخیر ساخته شده‌اند(شمار کل مراکز خرید و مجتمع‌های تجاری، اداری در شهر تهران بسیار بیشتر از این تعداد است و انواع پاساژهای تجاری، مراکز اداری و تجاری کوچک‌مقیاس، بازارچه‌ها و مانند آن در این برآورد لحاظ نشده‌اند). بر این اساس برآورد می‌شود در کلانشهر تهران نزدیک به 7 میلیون مترمربع زیربنای تجاری و اداری در قالب پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری ساخته شده و یا در حال ساخت است.

اغلب این پروژه‌های پروژه‌های بزرگ‌مقیاس در مناطق شمالی و غربی شهر قرار دارند، و سهم مناطق با قیمت زمین پایین‌تر (مناطق جنوبی، جنوب غربی و جنوب شرقی شهر تهران) از این مجتمع‌های چندمنظوره کمتر است. این امر تا حد زیادی تحت‌تأثیر قیمت بالاتر زمین در مناطق شمالی تهران (بازگشت بالاتر سرمایه به دلیل یکسان بودن هزینه ساخت، و در نتیجه تابعیت قیمت فروش از ارزش زمین) و همچنین دردسترس بودن اراضی بزرگ قابل ساخت در غرب تهران است.

در منطقه یک تهران تعداد 16 پروژه بزرگ‌مقیاس تجاری- اداری و تجاری- خدماتی ساخته شده و یا در حال ساخت هستند و در مجموع مساحتی در حدود 650 هزارمترمربع به زیربنای تجاری و اداری این منطقه اضافه می‌کنند. این در حالی است که تقریباً تمام این پروژه‌ها در داخل بافت مسکونی متراکم محلات مسکونی منطقه مانند نیاوران، فرمانیه و الهیه قرار دارند و عدم تناسب مقیاس عملکرد آنها با ظرفیت معابر و نیز پیامدهای اجتماعی ساخت آنها بر بافت پیرامون مشکلات متعددی را به‌وجود آورده است. پروژه اطلس‌مال با 140 هزارمترمربع زیربنای تجاری-اداری و پروژه فرمانیه با 350 هزارمترمربع زیربنای تجاری-اداری و همچنین پالادیوم، گالریا، ارگ تجریش، آرتمیس، آواسنتر، برندسنتر، سانا، روشا، مدرن الهیه و کویین‌سنتر نمونه‌هایی از مجتمع‌های لوکس تجاری ساخته‌شده و در حال ساخت در این منطقه هستند.

در واقع در این گونه محلات شهری، سرمایه فضاهای «محلی» را تحت تسلط نظام مالی کلان و جریان معاملات سوداگرانه‌ی زمین و مستغلات قرار می‌دهد و از این طریق به‌طور مستقیم در «ساخت شهر» سهیم می‌شود. این جریان سرمایه‌گذاری مستغلات با پرداخت عوارض هنگفت بابت دریافت پروانه ساختمانی، عملاً از حدود تراکم ساختمانی تعیین‌شده نیز تعدی می‌کند.

با توجه به مساحت بالای زیربنای تجاری و اداری قابل ساخت، میزان عوارضی که این سرمایه‌گذاران بابت دریافت پروانه ساخت به شهرداری پرداخت می‌کنند تقریباً معادل ارزش زمین پروژه است. طبق ضوابط طرح تفصیلی تهران، تراکم ساختمانی مجاز در محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدماتی (S) حداکثر 750 درصد است و در زیرپهنه‌هایی که مستلزم تهیه طرح موضعی ویژه هستند و یا در محدوده‌های مجاز به بلندمرتبه‌سازی قرار دارند نیز بر لزوم غلبه فضای باز تأکید شده است. این در حالی است که به عنوان نمونه مرکز خرید گالریا در زعفرانیه 40 هزارمترمربع زیربنای تجاری-اداری در زمینی با مساحت حدود 3200 مترمربع (تراکم ساختمانی 1250 درصد)ساخته شده است.

علاوه بر منطقه یک، منطقه سه نیز با مجموعه‌ای از مراکز تجاری ساخته‌شده و در حال ساخت در مجموع حدود 750 مترمربع زیربنای تجاری – اداری در این نوع پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را به خود اختصاص می‌دهد. همین‌طور در مناطق دو و پنج و هفت هر یک بیش از 300 هزارمترمربع زیربنای تجاری- اداری در این نوع پروژه‌ها ایجاد شده است.

با توجه به این ارقام، اهمیت شدت ساخت‌وساز پروژه‌های بزرگ و چندمنظوره شهری در منطقه 22 تهران روشن‌تر می‌شود. این منطقه به تنهایی بیش از 3 میلیون مترمربع از این نوع ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهد. منطقه 22 به دلیل ساخت برج‌های متعدد مسکونی و اداری به شدت مورد انتقاد قرار گرفته است. همچنین عدم انطباق توسعه این منطقه با طرح مصوب (طرح تفصیلی) موجب شده است طبق مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی در سال 1393، تدوین طرح توسعه جدید برای آن در دستور کار قرار گیرد.

طی سال‌های اخیر و همزمان با وضعیت توسعه‌ی بدونِ برنامه‌ی منطقه 22، اَبَرپروژه‌های شهری در جای‌جای این منطقه مجوز ساخت دریافت کرده‌اند ودر نتیجه‌ی آن بیش از نیمی از مساحت زیربنای تجاری-اداری پروژه‌های بزرگ در حال ساخت در کل شهر تهران در منطقه 22 قرار گرفته‌اند. از جمله این پروژه‌ها می‌توان به بام‌لند، رزمال، تهران‌مال و آرتمیس اشاره کرد. پروژه‌ی عظیم و گسترده‌ی ایران‌مال در زمینی به مساحت بیش از 30 هکتار در نزدیکی دریاچه چیتگر در حال ساخت است.

دو برج اداری، دو هتل پنج‌ستاره، نمایشگاه خودرو، 40 سالن سینما و 200 واحد رستوران بخشی از کاربری‌های در حال ساخت در این پروژه هستند. مجموعه گردشگری هزار و یک شهر نیز در واقع یک شهرک تجاری-تفریحی در شمال بزرگراه خرازی متشکل از چندین پروژه مختلف (مرکز تجاری، هتل، پارک علم‌وفناوری، برج اداری و غیره) است که پروژه تجاری آن به نام مجتمع تجاری شهرزاد به تنهایی35 هکتار زمین با 380 هزارمترمربع زیربنای تجاری را به خوداختصاصمی‌دهد.

بنابراین در شرایطی مانند وضعیت کنونی اقتصاد ایران که چرخه‌هایمولداقتصادی دچار ناکارآمدی جدی هستند، بخش عظیمی ازسرمایه‌های مالی کلانِ گروه‌های ویژه اقتصادی دربازار مستغلات «زمین‌گیر»شده است.با توجه به مواردی که پیشتر اشاره شد، حجم کل سرمایه‌گذاری برای ساخت حدود 60 پروژه‌‌ی بزرگ‌مقیاس تجاری-اداری در شهر تهران معادل 45 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود.

این پروژه‌ها توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، و یا صاحبان منابع مالی دولتی و عمومی با هدف کسب منافع مالی از رانتِ ارزش زمین با انگیزه‌هایی اقتصادی به اجرا در می‌آیند و به عنوان نمادی از شهر «مدرن» معرفی می‌شوند. سرمایه‌گذاران پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری با نمایش تصویرهای مسحورکننده از طرح آرمانی خود، دولتمردان و سیاستگذاران را قانع می‌کنند که بهترین تصمیم را برای شهر می‌گیرند: ساخت فضاهای خیره‌کننده برای گردش و تفریح و تأمینانواعنیازهای شهروندان، و مهمتر از آن ایجاد درآمد برای شهر.

موضوع جالب توجه در تجربه‌ی چند سال اخیر آن است که وجود برنامه‌ی توسعه شهری (طرح تفصیلی و ضوابط مصوب آن) در مواجهه با این نوع ساخت‌وسازهای بزرگ‌مقیاس شهری ناکارآمد بوده است.

اگرچه دلایل این ناکارآمدی نیازمند پژوهش موردی و دقیق است، اما با بررسی نمونه‌هایی از این نوع پروژه‌ها می‌توان دریافت برخی از آنها در چارچوب ضوابط مصوب طرح اجرا شده‌اند و در نتیجه طرح توسعه شهر تهران در این زمینه نیازمند بازنگری جدی است. اما در مواردی دیگر دریافت مجوزهای ساخت چنین پروژه‌هایی با مذاکرات، چانه‌زنی و گاه تخلف از ضوابط مصوب امکان‌پذیر شده است. در واقع رانت‌جویی زمین و مستغلات در هیبتی کاملاً مجاز و موجه، نه فقط در جایگاه برنامه‌ریزی، بلکه در مقام قانونگذاری برای شهر قرار می‌گیرد. قوانین محدودکننده‌ و دست‌وپاگیری که برای خردمالکان و صاحبان کسب‌وکارهای کوچک با سختگیری تمام اجرا می‌شود، در مواجهه با صاحبان سرمایه‌های کلان به دستورالعملی سهل و موجز بدل می‌شود که بر قامتِ ابرپروژه‌ی «کلاس جهانی» دوخته می‌شود.
 
پیمایش میدانی بررسی تحولات ساخت پروژه‌های بزرگ‌مقیاس در شهر تهران، 1397
مسجدی،نوید. نژادی،اولدوز (1393) بررسی تحولات ساخت وساز مراکزخریددرشهرتهران،فصلنامه اقتصادشهر،سال ششم،شماره 21.

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط “اسکان نیوز” در سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیرمرتبط باشد منتشر نخواهد شد.